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    龍湖煌盛·春江天璽樓盤詳情樓盤相冊

    龍湖:時代作別蒙眼狂奔 穩健才是當下最難得的力量

    2019-03-27 09:35:38  |   來源:騰房網  |   作者:小編  |   人氣:5733

    解讀
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             2019年,是龍湖登陸港股第十年。這次業績會以“守信篤行 步穩謀遠”作為主題詞,龍湖管理層不但回看了上年乃至過去十年的成果,也為下一個十年發展寫下注腳。

     

             不難發現,過去十年,“穩”字,一直貫穿著龍湖的發展脈絡。在不斷波濤起伏的大行業里,合約銷售、投資性物業收入、總市值、每股分紅等核心指標,均以穩健持續的復合增長速度,劃出美麗業績曲線。因為資本市場加持,龍湖這艘大船一路駛來,愈發穩健。

     

             關于它的未來,也和“穩”字密切相關:龍湖將延續穩健增長,核心盈利未來兩三年保持20%以上增幅;秉承穩健拿地策略,保持穩定資產負債表;銷售目標2200億元,屬于穩當但必達的數字;冠寓穩扎穩打,2020年迎來盈利期;主航道業務不拆分重協同,整體大盤面扎實,穩穩前行……

     

             龍湖將基本分紅比例提到45%,未來也將力爭保持這個比例。按照龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼的說法,要給投資者“穩穩而扎實”的幸福。

     

             在穩字當頭的新形勢下,對于穩健策略的決斷和恪守,關系到企業航行的生死存亡。水大魚大、蒙眼狂奔的時代一去不返,企業之間的競爭將從過往規模、速度等單一維度,轉化為涵蓋產品、服務、運營、資本等全方位競爭,更多未知海域的挑戰、種種復雜情況正在接踵而來。

     

             而唯有穩健航行,不冒險突進,才能從容得乘風破浪。這種穩健,正是當下最難得的力量。



             圖中人物從左到右依次為:龍湖集團首席執行官邵明曉、董事長吳亞軍、首席財務官趙軼

     

             以下為龍湖集團2018年度業績發布會,龍湖集團董事長吳亞軍、執行董事兼首席執行官邵明曉、執行董事兼首席財務官趙軼答記者問實錄:

     

             關于戰略:


             Q:龍湖強調步穩謀遠,未來兩到三年保持快速增長。但龍湖土儲相對同行趨穩,商業冠寓營收增長快,但總營收占比還較小。龍湖未來長遠增長動力會在哪兒?


             邵明曉:多年來我們堅持達成穩健的增長態勢。未來兩三年,公司會保持核心盈利20%以上的增幅。


             這對我們考驗比較大。但我們判斷未來房價不會爆發式上漲,這種情況下,龍湖選擇了精準、適宜的土地儲備規模。集團目前總土儲6636萬方,權益面積4559萬方,夠我們四年開發。如果再加大土地儲備,會占用很多資本。


             龍湖這么多年,進入城市保持克制。到現在我們進入48城,完成2006.4億銷售額。我們對這些城市的理解,深耕,團隊對投資的精準把握,能力練得相對強。所以以現在的土地儲備規模,讓龍湖繼續保持穩健的資產負債表,同時保持適當的、相對較快的速度增長,非常合適。這么多年,公司也是這么跑出來的。


             再加上龍湖整體無論是在投融資、買地、運營、交付、服務各個環節,都執行力比較強。所以保持長遠持續增長,我們非常有信心。


             Q:龍湖會不會考慮把物業或商業做分拆?


             趙軼:智慧服務和商業是我們的主航道業務,我們對它們賦予了使命,智慧服務是我們的戰略支撐,對幾個主航道進行跨航道支撐,商業現在還在孵化期,更不會輕易拿去賣,這兩個業務都沒有分拆上市計劃。


             關于上市十年:


             Q:公司上市來到第十年,這十年最大的變化是什么?今年會不會派周年特別息?


             邵明曉:第一,上市十年來,因為資本市場加持,公司走得越來越穩??;第二,十年市場波動較大,政策也不斷變化,但龍湖管理團隊非常敬業且能力強,越來越成熟;第三,我們對客戶、投資、環境、競爭、市場的理解越來越嫻熟,有信心在未來繼續交付好業績。


             趙軼:我們把基本分紅比例從40%提到45%,已考慮上市十周年紅利。45%分紅在行業里是不低的,未來我們也會保持這個分紅比例。


             關于投資:


             Q:龍湖今年投地的預算和開支會是多大,土地儲備的分布又是怎樣?會不會配合大灣區發展規劃,華東城市群規劃,在這兩地多一點部署?


             邵明曉:龍湖一直秉承穩健的策略。不論市場怎么波動,每年龍湖都保持均衡增長。買地方面,我們堅持積極但又謹慎、精準地投資。去年,公司用于買地的金額大約727億。今年,我們還會量入為出,保持健康資產負債表,凈負債率全年在50%—60%之間。今年買地是有機會的,但在布局上我們希望在全國五大區域能夠做到均衡。


             在西部、環渤海和長三角,公司土地儲備比較充足,下一步我們要在華南,以及進入相對較晚的大灣區、華中區域,加大拿地力度。


             大灣區是龍湖看中的戰略區域,目前我們已進入7個城市,有15個項目,大概有150多萬方土地儲備,權益儲備超過100萬方,整個貨值超過530億。盡管我們已在大灣區把城市的骨架鋪開,包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓勵支持,大灣區在科技、人文,消費等各方面,未來會成為中國經濟重要的火車頭,我們會加大這里的布局。


             長三角,我們已做得比較強了,在浙江、滬蘇,龍湖土地儲備較充足,但我們也會擇機行事,如果有好的時機,還會繼續加大土地儲備。不過,龍湖一直恪守謹慎樂觀,買地的時候有嚴格投資紀律,通常不會去碰地王,這么多年看下來,買地的精準度是不錯的。

     

             Q:香港投資計劃是怎樣的?怎么看待現在的香港樓市?


             邵明曉:龍湖在香港只有1個項目,在啟德,按照現在節奏,三季度就可推向市場,到底推不推到時候再看。因為有這個項目,對香港我們也做了初步了解,未來有機會會在香港再投一些項目。


             香港樓市,從去年四季度開始調整,調整幅度8—10%,但最近有趨穩趨勢??傮w上,龍湖從整個大灣區大戰略來看待香港,香港未來有很多機會。


             關于財務:


             Q:去年龍湖業績不錯,今年會不會維持那個增長幅度?


             趙軼:未來兩到三年,龍湖的核心盈利增幅會在20%以上。雖然基數大,但是依然還會保持這樣的增速,通過土地儲備,通過運營節奏來保證。

     

             Q:龍湖的短期借款,去年增加了80多億,其中原因是什么,今年接下來的融資安排是怎樣的?


             趙軼:龍湖整體融資規模往上走,但我們主要看比例。短期借款去年年底是110多億,占整體債務比例不超過10%,這應是行業里最優秀的,謙虛點,加個“之一”。另外,在手現金450億,短期借款大概110多億,覆蓋倍數是4倍多。所以我們不是看絕對額,是看相對比例。

     


             關于地產開發:


             Q:今年銷售目標是多少?


             邵明曉:今年銷售目標還會保持兩位數增長,2200億。

     

             Q:2018年龍湖已售未結的合同銷售額1951億元,和2017年對比有何變化?變化的原因是什么?


             趙軼:2017年年底已售未結的合同銷售額1300多億,2018年是1900多億,原因是銷售自然增長。已售未結的部分,單價在1.5萬至1.6萬之間,毛利率在25%以上,會為未來龍湖的收入和利潤提供強大保證。

     

             Q:去年底,邵總說銷售型物業達到25%毛利率就可以出售,這個策略是否有變化?


             邵明曉:銷售型物業,我們認為整個行業毛利率在25%—30%間。過去幾年市場好時,毛利率在30%以上。但如果市場面臨挑戰,25%毛利率是我們的底線。這個策略沒有改變。


             最近市場上,來訪量在增加,個別城市預售證價格有所放松,但不會太多。對我們來說,仍是達成25%的毛利就可以出售。另外我們的已售未結部分毛利率也是25%—30%。

     

             關于投資性物業:

     

             Q:去年龍湖集團投資性物業毛利率下跌了,是什么原因?

     


             趙軼:商業和冠寓都屬于我們的投資性物業,商業毛利率在75%,跟去年相比仍有提升。冠寓前期還處于不掙錢的狀態,兩者拉通來看是60%。今年我認為會比60%高一些,到明年2020年冠寓就會盈利了。

     

             Q:到2020年租金收入60億,這個目標有沒有變?


             邵明曉:2020年要達到60億租金收入,指的是商業這一項。商業項目開業后,租金增長是有預期、有計劃的。我們現在在手商業項目70多個,到去年底總計開業29個商場,今年會新開業9個,到2020年總計開業50個商業項目。今明兩年開業量比較大,而且都是高能級城市的地鐵上蓋。

     

             Q:今年明年龍湖商場密集開業,但很多都開在江浙滬包郵區,怎么看電商給商業帶來的壓力?


             邵明曉:龍湖商業選址非常嚴格。我們現在在手項目70多個,到去年年底共開業29個商場,今年會再開出9個商場,到2020年會開出超過50個商場。我們選址基本是一二線城市,地鐵上蓋TOD,非常好的位置。

     

             我們定位相對偏城市新銳家庭、城市中產,業態組合也比較豐富。再加上一個有超過十年經驗的運營團隊,所以我們的商業發展非常順利,毛利率都在70%以上,效益非常高,開業商場出租率在97%以上。

     

             這得益于龍湖2011年確定“持商業”戰略。在2011年到2015年年終,我們還抓住機遇在很多城市買了多塊地鐵上蓋項目,現在回頭看是不錯的決策。

     

             現在的場景是,大家都在搶線下入口,線下入口尤其地鐵上蓋,非常珍貴。兩三年前大家還在問電商沖擊,現在幾乎很少有人問了?,F在包括O2O,新零售,發現線下入口能量級增長邊際不錯,反而線上增長邊際在趨緩。

     

             再加上中國大的趨勢,一線、二線大城市基本都在采取政策,吸引年輕的高素質的、高能量的人口流入。很多城市都是數十萬甚至更多的人口凈流入。這些年輕,有致富能力的高能量人口,反而在朝大城市聚集。所以在這些城市里面,以天街這樣的選址和運營能力、品牌,我們對它的增長非常有信心。

     

             Q:冠寓去年營收4.26億,但之前說2020年希望做到行業前三,營收20億。接下來咱們在這方面的安排是怎樣的?

     

    邵明曉:冠寓,我們去年已開業超過5.3萬間,今年按照規劃應該累計開業能接近10萬間。按這個速度,到2020年會達到20億以上收入。

     

             Q:冠寓目前的盈虧情況是怎樣的,龍湖接下來對冠寓怎么考慮?

     

             邵明曉:冠寓分為兩種,其中20%屬于重資產模式,這部分的回報率、毛利率跟天街差不多,毛利在65%到70%之間,NPI/cost一般在5%—6%之間,好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%,這個生意對我們特別合適。另外還有80%中資產模式,租期在十年到二十年左右,龍湖租過來后,通過裝修提升再出租。從單店模型來看,這部分毛利率在35%左右,凈利在12%—15%左右。

     

             冠寓目前開業5.3萬間,還有一些正在建設和投入,預計要到2020年開始盈利。冠寓要盈利,對于運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高,獲房成本不能超過房租的五成以上,超過五成以上還要賺錢,就需要通過增值收入來實現。開業6個月以上的冠寓,目前出租率87%。龍湖冠寓屬于穩扎穩打,這和融資成本有關系,龍湖融資成本在行業內較低,因此對冠寓我們非常有信心,也沒有分拆計劃。四大主航道業務都是我們的核心業務,未來要形成協同。

     


             關于政策:

     

             Q:今年整體市場以穩為主,穩的方法,是市場在上漲,要往下壓的穩,還是市場在下跌,要往上拖的那種穩?

     

             邵明曉:整個政策可以總結為三個穩:穩地價、穩房價、穩預期。還有一城一策,我們也觀察到很多城市系統性地調控方案都在出臺中,我們今年對市場謹慎樂觀。

     

             Q:房產稅對未來影響會怎樣,有沒有可能短期推行?

     

             趙軼:房產稅,政府已明確開始進入立法流程,但不一定那么快推行,關鍵還是看政府整個節奏。大家都已充分消化預期,所以判斷它對行業的影響是平順的。 

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    原文刊載:騰房網 | 選稿編輯:張芳芳
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