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    葉檀:樓市銷售總量上升緣于貨幣恐慌與貪婪

    2015-10-23 16:31:40  |   來源:每日經濟新聞網   |   作者:小編  |   人氣:20251

    解讀:前三季度,全國房地產開發投資為70535億元,同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%),但增速比1~8月份回落0.9個百分點,房企投資意愿繼續回落。
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           房地產投資進入下降周期,但還不能完全看作冬天的到來。


           國家統計局公布的數據顯示,前三季度,全國房地產開發投資為70535億元,同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%),但增速比1~8月份回落0.9個百分點,房企投資意愿繼續回落。


          值得一提的是,1~9月份,房地產開發企業土地購置面積為15890萬平方米,同比下降33.8%;土地成交價款為4916億元,同比下降27.5%.


         全國房地產市場分化仍較嚴重??傮w而言,一線城市地王頻出,三、四線城市開發商拿地、投資意愿下降,消化周期拉長。


           業內人士表示,現在消化一線城市土地庫存的周期不到一年,二線城市在兩年左右,而三線城市最高的可能長達5年多。


          瑞信的數據亦印證了這一點,消化一線城市土地庫存周期在10個月左右,二線城市在18個月左右,三線城市在20個月以上。


          上述數據雖然談不上支撐房地產市場牛市,但房地產銷售確實出現了小高峰。國家統計局公布的數據顯示,今年前三季度,商品房銷售面積累計為8.29億平方米, 較去年同期增加1.79億平方米;銷售均價為6844元/平方米,同比上漲7.2%,這使得商品房銷售額同比增長15.3%,達到5.675萬億元。


         尤其是一線城市和核心城市的高端住宅暢銷。據《每日經濟新聞》轉引亞豪機構統計數據顯示,前三季度北京五環以內僅成交商品住宅(不含保障房與自住 房)4923套,占全部成交的比重不足10%,五環和六環之間成交占比高達57%.由于地價高企,更多項目入市高端化,購房人群"被高端".


         中原地產統計數據顯示,截至10月20日,北京成交的超高端住宅數量已達到182套,這一成交量超過歷史總和。同時,北京商品房住宅進入豪宅化,預計未來售價預期在10萬元/平方米的項目在2016年將接近50個,目前已經入市的項目接近25個。


         房地產投資意愿不強,但銷售總量不斷上升,筆者以為,原因在于貨幣的恐慌與貪婪。


          房貸政策發生了變化,刺激了房地產消費。9月30日,央行、銀監會聯合發布通知,明確在不實施"限購"措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低于25%.這是今年監管層在房貸政策方面做出的第四次調整。


         自 2014年11月以來,央行多次下調人民幣存貸款利率,五年期以上貸款利率已累計下調140個基點降至5.15%,為過去25年以來最低水平。以廣州為 例,去年9月廣州首套房貸基準利率為6.55%,今年下降到5.15%.以一筆200萬元貸款、30年等額本息計算,6.55%的利息總額為128.73 萬元,調低后利率總額為96.60萬元,下降了25%,這是一個驚人的降幅。


         另一方面,隨著貨幣寬松,土地與商品房價格出現上漲,從數據看,銷售額大于銷售面積。


         今 年1~9月,全國商品房銷售面積為82908萬平方米,同比增長7.5%;銷售額為56745億元,同比增長15.3%.這說明,價格的漲幅高于面積漲 幅,考慮到一些中西部小城市房價并沒有上漲,這表明在東部城市以及中西部核心城市的上漲幅度就更是驚人。這也反證了寬松的貨幣部分流入房地產市場,推高了 資產品價格。


         房地產長期繁榮很難像過去那樣持續,但蕭條也不可能馬上到來,只要貨幣繼續寬松,低迷的實體經濟無法完全吸納,資金就會流入房地產與股市等虛擬市場,這是不以人的意志為轉移。而如果要擠壓房地產市場,就存在債務危機爆發的可能性。


         可以預見的是,房地產在資本的貪婪與恐懼中,在預期明確的少數城市,還會上升。 

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    原文刊載:每日經濟新聞網 | 選稿編輯:江華
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